住宅ローンはいくら借りられる？年収別の借入可能額 早見表【2026年】

住宅ローンで「いくら借りられるか」は、年収の約5〜7倍が一つの目安です。ただし“借りられる額”と“無理なく返せる額”は別もの。年収500万円なら、無理のない目安は約3,400万円、審査上限の目安は約3,790万円です。下の早見表で、あなたに近い年収を確認しましょう。

年収別 借入可能額の早見表

前提：返済期間35年・元利均等。ゆとり/無理のない目安は金利1.5%、審査上限の目安は審査金利3.0%で試算した概算です。実際の借入可能額は金利・他の借入・個人の属性で変わります。具体的な返済額は住宅ローンシミュレータで試算できます。

「借りられる額」と「返せる額」は違う

借入可能額の考え方は2つあります。

• 無理のない目安（返済負担率20〜25%）：年間返済額が額面年収の2〜2.5割に収まる水準。家計に無理が出にくい“借りていい額”。
• 審査上限の目安（返済負担率35%）：金融機関が貸してくれる上限のイメージ。ただし審査は**審査金利（3〜4%程度）**で計算されるため、実際の上限はこの表より上下します。

審査が通る額＝無理なく返せる額ではありません。 上限いっぱいで借りると、教育費や老後資金、金利上昇で家計が苦しくなることがあります。迷ったら返済負担率25%以内を一つの基準にしましょう。

返済負担率とは

返済負担率＝年間の返済額 ÷ 額面年収。たとえば年収500万円で年間返済125万円（月約10.4万円）なら、負担率は25%です。

金融機関やフラット35では、年収に応じて次のような上限が設けられています。

• 年収400万円未満：返済負担率 30%以下
• 年収400万円以上：返済負担率 35%以下

ただし実際に使えるのは手取りです。額面の25%でも、手取りベースでは3割前後になることもあるため、年収手取り計算機で手取りを確認し、手取りに対して重すぎないかを必ずチェックしましょう。

借入可能額を増やす／無理を減らすには

• 返済期間を延ばす：毎月の返済が下がり借入可能額は増えるが、利息総額は増える
• 頭金を入れる：自己資金で物件価格との差を埋める（頭金の目安）
• 共働きで収入合算・ペアローン：世帯の借入可能額を増やせる（共働き・ペアローン）
• 他の借入を減らす：車のローンやカードのリボは審査の返済負担率に含まれ、住宅ローンの枠を圧迫します

よくある質問

住宅ローンは年収の何倍まで借りられる？

無理のない目安は年収の5〜7倍、審査上限の目安は7〜8倍程度です。年収500万円なら無理のない目安で約3,400万円（約6.8倍）です。

借入可能額は手取りと年収どちらで見る？

審査は額面年収で行われますが、実際に返すのは手取りです。額面で計算したうえで、手取りに対して負担が重すぎないかも確認しましょう。

ペアローンや収入合算で増やせますか？

増やせます。共働きなら二人の収入を合算でき、借入可能額が上がります。仕組みと注意点は共働き・ペアローンをご覧ください。

本記事は概算です。実際の借入可能額・審査結果は金融機関により異なります。正確な返済額は住宅ローンシミュレータや各金融機関でご確認ください。

出典・参考

• 住宅金融支援機構 フラット35 年収に対する総返済負担率の基準
• 返済額の試算は住宅ローンシミュレータをご利用ください。