繰り上げ返済と借り換えはどっちがお得？住宅ローンの見直し方

住宅ローンの負担を減らす方法には「繰り上げ返済」と「借り換え」があります。ざっくり言うと、手元資金に余裕があるなら繰り上げ返済、今の金利が高いなら借り換えが有効です。両方を組み合わせることもできます。

繰り上げ返済とは

手元のまとまったお金で、ローンの元金を前倒しで返す方法です。返した元金には以後の利息がかからなくなるため、利息総額を減らせます。

• 期間短縮型：毎月の返済額は変えず、返済期間を短くする（利息軽減効果が大きい）
• 返済額軽減型：期間は変えず、毎月の返済額を下げる（家計をすぐ軽くできる）

例えば、3,000万円・金利1%・35年のローンを5年後に100万円繰り上げ返済すると、期間短縮型で約34万円の利息を節約できます（繰り上げ返済シミュレータ）。

借り換えとは

今より金利の低いローンに乗り換える方法です。金利差で毎月の返済額・利息総額を減らせますが、諸費用（事務手数料・保証料・登記費用など）がかかります。

借り換えでメリットが出やすいのは、次の3条件がそろうときです。

• 金利差が0.5%以上ある
• ローン残高が1,000万円以上
• 残りの返済期間が10年以上

諸費用を引いても得になるかは、借り換え比較シミュレータで正味メリットを確認できます。

どっちを選ぶ？

両方の併用も有効です。例えば、まず低金利に借り換えてから、余裕資金で繰り上げ返済をすると、利息軽減効果がさらに高まります。

注意点

• 住宅ローン控除の期間中は、繰り上げ返済で年末残高が減ると控除額も減ることがあります。控除と利息軽減を見比べて判断しましょう。
• 繰り上げ返済も借り換えも、手元資金を使いすぎないことが大切です。生活防衛資金は残しましょう。

よくある質問

繰り上げ返済と借り換え、どっちが先？

今の金利が高いなら、先に借り換えて金利を下げてから繰り上げ返済をすると効果的です。金利が十分低いなら、繰り上げ返済だけでも利息を減らせます。

金利差が0.5%未満でも借り換えメリットはある？

残高が大きく残期間が長ければ、0.5%未満でもメリットが出ることがあります。借り換え比較シミュレータで諸費用込みの正味メリットを確認しましょう。

本記事は一般的な目安の解説です。実際の効果・諸費用は金融機関や商品により異なります。

出典・参考

• 効果の試算は繰り上げ返済シミュレータ・借り換え比較シミュレータをご利用ください。