住宅ローンの借り換えはいくら得？諸費用込みの損益分岐シミュレーション

住宅ローンの借り換えで得するかは、「金利差0.5%以上・残債1000万円以上・残期間10年以上」の3条件がひとつの目安です。借り換えには保証料・事務手数料・登記費用などの諸費用（借入額の2〜3%程度）がかかるため、利息の削減額が諸費用を上回るかを確認します。

借り換えシミュレーション例（諸費用込み）

残債・残期間・金利差ごとの、諸費用を引いた正味メリットの目安です。

いずれも諸費用を引いてもプラス。あなたの条件は住宅ローン借り換えシミュレータで試算できます。

前提：元利均等返済の概算。諸費用は一例で、金融機関により異なります。

得しやすい3条件

• 金利差0.5%以上：差が大きいほど利息の削減が大きい
• 残債1000万円以上：残高が多いほど効果が出る
• 残期間10年以上：期間が長いほど削減の累計が増える

3つを満たすほど、諸費用を引いてもメリットが出やすくなります。

諸費用に含まれるもの

• 保証料（借り換え先で必要な場合）
• 事務手数料（借入額の2.2%など、または定額）
• 抵当権の抹消・設定の登記費用、司法書士報酬
• 一括繰上返済の手数料（現在の銀行）

これらを合計して、利息の削減額と比較するのが正しい判断です。毎月の返済が下がっても、諸費用を含めると損というケースもあるため、正味メリットで見ましょう。

よくある質問

借り換えはいくら得？

残債2,000万円・残25年で金利1.5%→0.7%なら、諸費用を引いても約169万円の削減が目安です。条件により変わります。

変動から固定への借り換えは損？

金利は上がりますが、将来の金利上昇リスクを抑えられます。目先の損得だけでなく安定性も含めて判断しましょう（変動と固定どっち）。

本記事は概算です。実際のメリットは金利・諸費用・返済状況で変わります。正確な試算は住宅ローン借り換えシミュレータや金融機関にご確認ください。

出典・参考

• 借り換えの試算は住宅ローン借り換えシミュレータ、繰り上げ返済との比較は繰上返済と借り換えどっちへ。